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Calculadora de Financiamento Imobiliário (SAC x PRICE)
Simule as parcelas do seu financiamento habitacional nos sistemas SAC e PRICE, compare o total de juros e veja a tabela de amortização completa, mês a mês.
Dados do financiamento
Use a taxa nominal do contrato (não a "taxa efetiva"). É a taxa que o banco usa para calcular a parcela mês a mês.
Valor financiado: R$ 320.000Taxa mensal aplicada: 0,87%Taxa efetiva anual: 11,02%
⚠️ SAC (Sistema de Amortização Constante): a parcela começa mais alta e vai diminuindo mês a mês. PRICE (Tabela Price): a parcela é fixa do início ao fim, mas o total de juros pago costuma ser maior.
📌 Isto é uma simulação. O cálculo considera apenas o valor financiado, o prazo e a taxa de juros informados. Financiamentos reais incluem custos adicionais — seguro habitacional (MIP/DFI), taxa de administração, FGHAB e, em contratos indexados à TR, correção monetária sobre o saldo devedor — que aumentam o valor da parcela. Os números aqui são uma referência para fins de estudo; sempre confirme os valores exatos na simulação oficial do banco antes de contratar.
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SAC
1ª parcela: R$ 3.688,89
Última parcela: R$ 896,67
Total de juros: R$ 505.400
Total pago: R$ 825.400
PRICE
Parcela fixa: R$ 2.927,17
Total de juros: R$ 733.780
Total pago: R$ 1.053.780
Evolução da parcela: SAC x PRICE
No SAC a parcela cai ao longo do tempo. No PRICE, ela permanece constante.
SAC ou PRICE: qual escolher?
No SAC (Sistema de Amortização Constante), você paga sempre o mesmo valor de amortização, e os juros incidem sobre o saldo devedor — que cai a cada parcela paga. O resultado é uma parcela decrescente: mais alta no começo, mais baixa no fim.
Na Tabela Price, a parcela é sempre igual, do primeiro ao último mês. No começo do contrato, a parte de juros é maior (nos financiamentos longos, costuma ser a maior parte da parcela); com o tempo, os juros caem e a amortização cresce. Por isso o total de juros pago no PRICE costuma ser maior que no SAC, embora as primeiras parcelas sejam mais leves. Veja a fórmula e um exemplo completo em Tabela Price: como calcular a parcela.
Já tem um financiamento e vai pagar um valor extra? Veja Amortizar financiamento: reduzir prazo ou parcela? e simule na calculadora de amortização.
Como usar a calculadora
Preencha os campos e o resultado aparece automaticamente:
- Valor do imóvel: o preço total do imóvel que você quer financiar
- Valor de entrada: quanto você vai pagar à vista
- Prazo: em quantos meses o financiamento será quitado (ex: 360 meses = 30 anos)
- Taxa de juros nominal anual: a taxa "nominal" do contrato — não a "efetiva" — informada na simulação do banco (bancos como a CAIXA mostram as duas separadamente)
Perguntas frequentes
Qual sistema é mais barato, SAC ou PRICE? +
Em geral o SAC resulta em menos juros pagos no total, porque a amortização acontece mais rápido no início do contrato, reduzindo o saldo devedor sobre o qual os juros incidem. Em compensação, as primeiras parcelas do SAC são mais altas que as do PRICE.
Os bancos usam SAC ou PRICE no financiamento imobiliário? +
A maioria dos bancos brasileiros oferece o SAC como padrão para financiamento habitacional, mas muitas instituições também permitem escolher a Tabela Price ou sistemas mistos (SACRE). Confirme sempre qual sistema está sendo usado na simulação oficial do banco.
Qual a diferença entre taxa nominal e taxa efetiva? +
A taxa nominal é a taxa anual dividida por 12 para virar a taxa mensal usada no cálculo da parcela. A taxa efetiva é o resultado de capitalizar essa taxa mensal 12 vezes seguidas — por isso ela é sempre um pouco maior (ex: 6,50% a.a. nominal ≈ 6,70% a.a. efetiva). Bancos como a CAIXA mostram as duas nas simulações do SFH; use a taxa nominal aqui para bater com a simulação do banco.
Essa simulação inclui seguro obrigatório (MIP/DFI) e taxas do banco? +
Não. Esta calculadora simula apenas a amortização e os juros do saldo devedor, para fins educativos. Financiamentos reais incluem seguro habitacional (MIP e DFI), taxa de administração e, em alguns casos, correção monetária (TR) sobre o saldo devedor — o que altera o valor final da parcela.
A taxa de juros pode mudar durante o financiamento? +
Depende do contrato. Financiamentos com taxa prefixada mantêm a mesma taxa do início ao fim. Já os pós-fixados (indexados à TR, por exemplo) podem ter o saldo devedor corrigido periodicamente, o que altera o valor das parcelas seguintes.
Outras ferramentas gratuitas
Calculadora de Amortização
Pagamento extra: compare reduzir o prazo ou a parcela.
Calculadora de Empréstimo
Simule o valor da parcela de um empréstimo pessoal ou comercial.
Juros Compostos
Simule o crescimento do seu dinheiro com aportes mensais.
Simulador Tesouro Direto
Compare Tesouro Selic, IPCA+ e Prefixado lado a lado.